11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” doğrultusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) eklenen geçici madde ile yalnızca konut kiraları ile sınırlı olarak 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin uygulanacak azami kira artış oranının % 25 olabileceği düzenlenmişti.

Azami kira artış oranına ilişkin düzenlemeyi takiben; 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı 6 Şubat 2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un (“Torba Kanun”) 23. Maddesi kapsamında, bu süre 1 Temmuz 2024 tarihine dek uzatılmıştır.

Düzenlemenin Kapsamı

Torba Kanun’un 23. Maddesi uyarınca TBK’ya eklenen Geçici Madde 2 kapsamında, konut kiraları ile sınırlı olmak üzere 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında (ve bu tarihler dahil olmak üzere) yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemesi kaydıyla geçerli olacağı belirtilmiştir. Ancak, aynı hüküm kapsamında bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) son on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması durumunda, bu değişim oranının geçerli olacağı ve bu azami oranın aşılması halinde sınırlamayı aşan kısım açısından miktarın geçersiz olacağı düzenlenmiştir.

Ek olarak, kiraya veren ile kiracının kira artış oranı konusunda anlaşamaması nedeniyle, artış oranının TBK’nın 344/2. (endeksleme hükmü olup, hâkim bu hüküm uyarınca kira bedelinin ancak TÜFE’deki değişim oranında artırılmasına/endekslenmesine ilişkin karar verebilmektedir.) hükmüne istinaden açılacak kira tespit davası kapsamında hâkim tarafından belirlendiği durumlarda da söz konusu %25’lik sınırlama geçerli olmaya devam edecektir. Buna göre, taraflarca akdedilen kira sözleşmesinde, kira bedeli artışına ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa %25 oranındaki üst sınır uygulanacaktır. Önemle vurgulamak gerekir ki, söz konusu düzenleme bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de geçerli olacaktır.

Öte yandan, işbu düzenleme;

• Kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı konut kirası sözleşmelerinde,
• Beş yıldan uzun süreli olan ya da beş yıl geçtikten sonra yenilenen konut kiralarında,
• Çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde,
• 11 Haziran 2023 ila 1 Temmuz 2024 tarih aralıkları dışında yenilenecek konut kiraları bakımından geçerli olmayacaktır.