Kira İlişkisi Nedir?

Kira ilişkisi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. TBK’ya göre kira sözleşmesi “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmış olup bu noktada kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki de kira ilişkisi olarak tanımlanmaktadır.

Kira İlişkilerinde Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar genel olarak alacak davaları, tahliye davaları ve kira bedeline ilişkin tespit davaları olarak genel bir sınıflandırma altında değerlendirilebilir. İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 05.04.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanması üzerine 1 Eylül 2023 yürürlük tarihi olmak üzere dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk şartı olan uyuşmazlıklara “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.” eklenmiştir.

Açıklandığı üzere taşınmazların ilamsız icra ile tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı Bulunmayan Kira Uyuşmazlığı

İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da da belirtildiği üzere kira uyuşmazlıklarına dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk şartı gelmiş olup kiralanan taşınmazların 2004 sayılı kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler zorunlu arabuluculuktan muaf tutulmuştur.

Dava Şartı Olarak Arabuluculuk Ne Demek? Arabuluculuk Sürecine Başvurulmaz İse Ne Olur?

Dava şartı olarak arabuluculuk, uyuşmazlığa ilişkin davanın açılmasının öncesinde arabuluculuğa başvurulmuş olması ve arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olmasının gerekliliğini ifade etmektedir. Nitekim dava şartı olmasından mütevellit aynı zamanda zorunlu arabuluculuk olarak da ifade edilebilmektedir.

Dava şartı olarak arabuluculuğun öngörüldüğü uyuşmazlık türleri bakımından arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuk sürecine başvurulmazsa dava şartı yoksunluğu söz konusu olur. HMK’nın “Dava şartlarının incelenmesi” başlıklı 115. Maddesinde “Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir.” Denilerek dava şartı noksanlığının usulden ret sebebi olduğunu hüküm altına almıştır.

Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?

Dava şartı olarak arabuluculuk sürecinde taraflar arasında çıkan uyuşmazlık hakkında arabulucuya başvuru uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerde adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde başvuru, görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılarak değerlendirmeye alınır.

Taraflar Arabulucu Seçebilir Mi?

Tarafların arabuluculuk bürolarında görevli listede yer alan herhangi bir arabulucu üzerinde mutabık kalmaları halinde bu arabulucu görevlendirilir. Tarafların bir arabulucu üzerinde anlaşıp atamasının yapılması sonrasında taraflar ayrı ayrı veya birlikte  “arabulucu belirleme tutanağı” imzalarlar. Anlaşılan arabulucu tarafınca işbu tutanak ilgili arabuluculuk bürosuna ya da sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürüne teslim edilmektedir.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci Nasıl İlerler?

Tarafların süreci yürütecekleri arabulucu üzerinde mutabık kalmaları yahut kendilerine arabuluculuk bürosunca bir arabulucu atanması sonrasında arabuluculuk süreci başlamaktadır. Arabulucu öncelikle taraflarla iletişim adresleri üzerinden ön görüşme yaparak uyuşmazlık konusunun detaylarını öğrenip tarafları arabuluculuk süreci hakkında bilgilendirir.

Taraflarla ön görüşmesi esnasında ilk toplantı için ortak bir gün belirleyip bu günü taraflara bildirir. Toplantıya 2 taraf da davet edilir. Tarafların toplantıya katılması zorunlu olmayıp uyuşmazlık sürecini vekili ile yürütenlerin vekili de toplantıya katılabilir.

Toplantı esnasında arabulucu gerekli usule göre toplantıyı yönetir. Tarafların ayrı ayrı menfaatleri de göz önüne alınarak uyuşmazlık konusu üzerinde konuşmaya başlanır. Arabulucu tarafların fikirleri arasında arabulucu sıfatıyla herhangi bir zorlama da bulunamaz. Tarafların eğer ki anlaşma yoluna gitme ihtimalleri olduğu görülürse arabulucu 2. Toplantının yapılmasını isteyebilir.

Tarafların anlaşma veya anlaşmama olmak üzere bir karar üzerinde mutabık olmaları halinde arabuluculuk son tutanağı düzenlenir. Arabulucu tarafından düzenlenen tutanak arabulucu, taraflar ve vekilleri tarafından da imzalanır.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/2. Maddesinde “Taraflar arabuluculuk faaliyeti sonunda bir anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesini talep edebilirler. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuşsa, anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesi, arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilebilir. Davanın görülmesi sırasında arabuluculuğa başvurulması durumunda ise anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesi, davanın görüldüğü mahkemeden talep edilebilir. Bu şerhi içeren anlaşma, ilam niteliğinde belge sayılır.” Denilerek arabuluculuk son tutanağının ilam niteliğine sahip olabileceği hüküm altına alınmıştır.

Tarafların Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmaması Halinde Ne Olur?

Arabulucunun taraflara ulaşıp ön görüşmede taraflara toplantı gününü bildirmesi usulünden yukarıda bahsetmiştik. Tarafların toplantıya katılmaması hali Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A-11. Maddesinde hüküm altına alınmıştır. Arabulucu tarafından bildirilen ilk toplantıya mazeretsiz bir şekilde katılmayan taraf dava açıldığı takdirde, dava sonucunda kısmen ya da tamamen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca, bu taraf lehine vekâlet ücretine de hükmedilmez.

Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.

Arabuluculuk Süreci Neden Avukat ile Takip Edilmelidir?

Dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk sürecini vekil ile takip etme zorunluluğu bulunmamakta olup taraflar kendilerince sürece dâhil olup süreci yürütebilmektedirler. Ancak bu noktada arabuluculuk sürecini avukat ile takip etmek her zaman daha avantajlı olacaktır. Avukat tarafından arabuluculuk konusu uyuşmazlığın tespit ve incelemesinin daha detaylı ve mevzuat çerçevesinde ışık tutularak incelenmesi sonucunda arabulucu huzurunda anlaşmaya gidilmesi hak kaybına uğrama riskini önleyecektir.

Mevcut Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Kira uyuşmazlıklarına arabuluculuk şartı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 05.04.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanması üzerine 1 Eylül 2023 yürürlük tarihi olmak üzere getirilmiştir. 1 Eylül 2023 tarihi öncesinde davası açılmış olan kira uyuşmazlıkları bakımından arabuluculuk şartı bulunmamaktadır.

09/10/2023